Prawa i obowiązki najemcy oraz właściciela mieszkania

Kto naprawia zepsutą pralkę? Czy wynajmujący może wejść do mieszkania pod nieobecność najemcy? Czy najemca powinien pomalować mieszkanie przed zdaniem lokum? Przedstawiamy podstawowe prawa i obowiązki najemcy oraz właściciela mieszkania.

 

Co powinna zawierać umowa najmu?

Właściwa, przemyślana i dobrze skonstruowana umowa wynajmu lokalu to gwarancja bezpieczeństwa zarówno dla właściciela, jak i najemcy.

Umowa najmu powinna zawierać podstawowe dane:

- dane najemcy i wynajmującego (kto jest odpowiedzialny za zobowiązania)

- wysokość czynszu i termin oraz sposób płatności,

- wysokość kaucji i wszelkie ustalenia z nią związane,

- cel najmu, ilość osób, które będą mieszkać w mieszkaniu, przyjmowanie na dłuższy czas dodatkowych osób,

- możliwość trzymania w mieszkaniu zwierząt,

- prawa i obowiązki obu stron, czy właściciel może wchodzić do lokalu,

- wszelkie załączniki,

- zasady wypowiedzenia umowy.

Co ważne, umowa powinna zawierać protokół zdawczo-odbiorczy szczegółowo opisujący stan mieszkania oraz ewentualne usterki. Warto do opisu dołączyć zdjęcia mieszkania, obrazujące jego stan w dniu przekazania.

Z perspektywy właściciela mieszkania, warto rozważyć podpisanie nieco innej formy najmu tzn. umowy najmu okazjonalnego. Skonstruowanie takiej umowy jest bardziej problematyczne i kosztowne, gdyż konieczna jest wizyta u notariusza. Jednak pozwala ona na dokonanie tzw. eksmisji uproszczonej. W sytuacji, gdyby nieuczciwy lokator nie opłacał rachunków i czynszu, właściciel mieszkania ma prawo go eksmitować w trybie egzekucyjnym, bez postępowania sądowego.

Szczerzej o umowie wynajmu mieszkania pisaliśmy TUTAJ.

Obowiązki najemcy mieszkania

- naprawa usterek, które związane są z codziennym użytkowaniem lokalu. Szczegółowy spis przedstawia ustawa o ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

  • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
  • okien i drzwi,
  • wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
  • trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,
  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
  • pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
  • etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
  • przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
  • innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

- odpowiedzialność za utrzymanie urządzeń w lokalu (np. jeśli w wyniku złego użytkowania pralki, mieszkanie zostanie zalane to najemca na swój koszt musi uprzątnąć awarię i doprowadzić mieszkanie do stanu sprzed zalania),

- pomalowanie ścian/odświeżenie przed zdaniem lokalu

- kwestia przemalowywania ścian/montowania półek itp. powinna być ustalona umową. Właściciel mieszkania może zabronić jakiejkolwiek ingerencji w ściany.

- zdanie lokalu w takim stanie, jak zostało to określone w umowie.

Prawa najemcy mieszkania

- żądanie naprawy uszkodzeń instalacji,

- żądanie obniżenia czynszu (jeśli po podpisaniu umowy wyszły wady ukryte mieszkania),

- zachowanie miru domowego (wynajmujący nie może wchodzić do mieszkania pod nieobecność najemcy).

Obowiązki właściciela mieszkania

- wydanie mieszkanie w takim stanie, jak zostało to ustalone w umowie,

- zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem. Mowa tu o urządzeniach umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

- dokonywanie napraw i wymiany wewnętrznych instalacji (pionów): wodociągowej, gazowej i ciepłej wody,

- utrzymanie w należytym stanie urządzenia, które służą do wspólnego użytku mieszkańców,

- właściciel nie ma prawa wchodzić do mieszkania bez zgody najemcy. Jest to naruszenie miru domowego. Jeżeli lokator odmawia właścicielowi wstępu do mieszkania, pomimo prób umówienia się ze strony właściciela, wynajmujący ma prawo wejść do mieszkania w obecności funkcjonariuszy straży miejskiej.

Prawa wynajmującego mieszkanie

- zawarcie w umowie wszelkich obostrzeń, które mają wiązać najemcę i właściciela, np. zakaz trzymania w mieszkaniu zwierząt.

- sporządzenie dokładnego protokołu zdawczo-odbiorczego,

- własnej interpretacji zniszczeń, będącej podstawą do niewypłacenia kaucji (problemem przy wypłacaniu kaucji może być inne zdefiniowanie zniszczeń i codziennego użytkowania, np. stopień wytarcia kanapy po roku użytkowania. Jeśli wynajmujący i najemca mają inne zdanie na ten temat, a wynajmujący nie chce zwrócić kaucji, sprawa powinna zostać rozstrzygnięta w sądzie).

O czym należy pamiętać w związku z wynajmem mieszkania?

Najemcę i wynajmującego obowiązuje przede wszystkim umowa. To tutaj powinien być zawarty podział obowiązków, np. kto naprawia zepsuty sprzęt w mieszkaniu oraz prawa najemcy, np. czy może trzymać zwierzęta w mieszkaniu.

Jeśli umowa nie zawiera wyszczególnionych sytuacji, podstawą prawną staje się ustawa o ochronie praw lokatorów.

Warto jednak poświęcić trochę czasu i przemyśleć umowę. Im bardziej drobiazgowa będzie, tym potencjalnie mniej problemów przy wynajmie mieszkania.