Wynajem mieszkania – formalności

Własna nieruchomość to jedna z częściej wybieranych form inwestycji gotówki. Trudno się dziwić, bo wynajem mieszkania to stosunkowo prosty sposób, który może comiesięcznie generować całkiem spory dochód pasywny. Jednak przed wynajęciem mieszkania lokatorowi, należy zapoznać się z wszelkimi formalnościami, prawami i obowiązkami najemcy oraz właściciela. Pozwoli to na bezproblemowy wynajem mieszkania i ewentualne rozwiązanie umowy bez strat finansowych dla jeden i drugiej strony. O czym należy pamiętać, wynajmując mieszkanie?

Formalności w Urzędzie Skarbowym – jaki podatek od wynajmu?

Choć rynek wynajmu mieszkań obfituje w okazje na wynajem bez umowy – szczególnie, gdy mowa o wynajmie krótkoterminowym - to absolutnie nie jest to dobry pomysł.

Pomiędzy właścicielem a lokatorem nie tylko powinna być zawarta umowa, ale – co więcej – powinna to być bardzo szczegółowa i dokładna umowa, uwzględniająca nawet dokumentacją fotograficzną. Ale o tym niżej.

Gdy mieszkanie wynajmuje osoba prywatna, może się rozliczyć się z Urzędem Skarbowym na dwa sposoby:

  1. Na zasadach ogólnych – w zależności od osiąganego dochodu jest to 18% bądź 32%.
  2. Ryczałt – stawka wynosi 8,5% od osiąganego przychodu

Większość wynajmujących, decyduje się na opodatkowanie wynajmu metodą ryczałtową. Jednak należy pamiętać, że w takiej sytuacji w koszty nie może zostać wliczona eksploatacja i amortyzacja mieszkania. Rozliczając się w formie ryczałtu, wynajmujący musi odprowadzić do Urzędu Skarbowego 8,5% od całej kwoty czynszu, jaką otrzymuje od najemcy.

Łatwo pojąć, że zupełnie nieopłacalne jest, gdy to właściciel opłaca wszelkie koszty eksploatacji mieszkania. Dlatego najczęściej wybieranym sposobem rozliczania jest powierzanie opłacania mediów, ogrzewania, prądu itp. najemcy. Właściciel otrzymuje od lokatora tylko samą opłatę za wynajem i z niej się rozlicza.  

Gdy właściciel wybrał ryczałt jako formę rozliczenia, musi zgłosić to na piśmie do Urzędu Skarbowego do 20. stycznia. Inaczej Urząd sam automatycznie przypisze rozliczanie na zasadach ogólnych.  Podatek jest opłacany do 20. dnia każdegomiesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód z wynajmu.

Formę opodatkowania można zmienić tylko raz w roku (między 1 a 20 stycznia), warto więc dobrze się nad nią zastanowić.

Umowa między najemcą a właścicielem – jaka zabezpieczy najskuteczniej?

To, że umowa między najemcą a właścicielem mieszkania powinna zostać sporządzona i podpisana, nie podlega żadnej dyskusji. Jest to nie tylko konieczne z punktu widzenia prawa, ale też zwykłego zdrowego rozsądku.

Co więcej, warto jest zastanowić się nad inną, niż tradycyjna, formą najmu tzn. umową najmu okazjonalnego. Do sformalizowania tej umowy niezbędna jest wizyta u notariusza, co jest dodatkowym utrudnieniem i kosztem, ale stanowi ona dużo większe zabezpieczenie niż zwykła umowa najmu.

W razie, gdyby najemca okazał się osobą nieuczciwą, właściciel mieszkania ma możliwość przeprowadzenia uproszczonej eksmisji lokatora. Nie zachodzi wtedy konieczność postępowania sądowego, a tylko tryb egzekucyjny. W umowie najmu okazjonalnego najemca musi wskazać lokal zastępczy, do którego może zostać eksmitowany. Stanowi to podstawę dla właściciela mieszkania, gdyby lokator nie wywiązywał się z płatności.

O czym należy pamiętać, podpisując umowę?

Wynajmując mieszkanie, warto wykazać się większą nadgorliwością niż to konieczne. Pozwoli to uniknąć niemiłych niespodzianek, gdyby najemca okazał się osobą nieuczciwą. Co można zrobić?

  • Warto poprosić potencjalnego lokatora o rekomendacje od właściciela poprzednio wynajmowanego mieszkania;
  • Nie należy bać się pytań o finanse. Dla wielu osób jest to niezręczne, ale gdy w grę wchodzi biznes, ten aspekt jest bardzo ważny. Gdy ewentualny najemca jest osobą młodą, studentem, warto dowiedzieć się, kto będzie opłacał mieszkania, czy zainteresowany ma pracę, gdzie pracuję. Dobrym pomysłem jest także zadzwonienie do pracodawcy potencjalnego lokatora celem weryfikacji. W końcu mowa o oddaniu komuś własnego mieszkania do użytkowania – warto wiedzieć, z kim ma się do czynienia.
  • Przed podpisaniem umowy, warto konkretnie ustalić wzajemne wymagania:

                         - czy w mieszkaniu mogą być zwierzęta?

                         - czy najemca ma dzieci?

                         - czy najemca może przyjmować gości (głównie na pobytu długoterminowe)?

                         - czy należy zgłosić dodatkową osobę zamieszkującą lokum i po jakim czasie?

                         - czy w mieszkaniu można palić papierosy?

                         - co w sytuacji skarg ze strony mieszkańców (np. gdy najemca będzie regularnie  organizował głośne imprezy) itp.

  • Do umowy należy dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy, w którym powinno się opisać stan mieszkania i ewentualne uszkodzenia/ubytki.
  • Dobrze jest także dołączyć dokumentację zdjęciową bądź nawet filmową mieszkania. Będzie to poświadczenie stanu lokum i rozwieje ewentualne konflikty, gdy przy zdawaniu lokum wyjdą na jaw jakieś uszkodzenia.
  • Właściciel mieszkania zwykle pobiera od wynajmującego kaucję zwrotną na poczet ewentualnych strat. Zwykło się przyjąć, że jest to kwota za 1-2 miesiące wynajmu mieszkania. Kaucja nie może być większa niż roczny czynsz za mieszkanie, według opłat z dnia zawarcia umowy.

Bez znaczenia, czy wynajmowane mieszkanie zostało zakupione w celach inwestycyjnych, czy jest to mieszkanie po właścicielach, zawsze osoba wynajmująca powinna ze szczególną starannością dobierać najemców.

Nie warto tu żałować czasu poświęconego na sprawdzenie osoby, na skonstruowanie odpowiedniej umowy czy porozmawianie o zobowiązaniach i oczekiwaniach. Ten czas i zaangażowanie zwróci się w postaci udanej współpracy na linii najemca-właściciel.